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农地抵押变担保:成银行处置不良资产新途径

发布时间:2014-03-02 16:18内容来源:未知 点击:

今年中央一号文件首次提出,“在落实农村土地集体所有权的基础上,稳定农户承包权、放活土地经营权,允许承包土地经营权向金融机构抵押融资。然而,现实中,很多地区的政府碍于制度和操作细则不明确而没有尝试,真正有意愿做农村土地经营权抵押贷款业务的金融机构寥寥无几。


  邮储银行北京分行零售信贷部产品经理杜昆透露,“虽然目前我们在北京市平谷区开展的业务是农地经营权抵押贷款,但在实际操作中,我们并不把土地经营权作为抵押物,而是作为担保物在合同中体现,这项贷款业务叫作组合担保贷款。”


  据了解,邮储银行开展试点有半年多时间,截至目前共发放了31笔土地经营权抵押贷款,总额达1200万元,申请贷款的成功率超过六成。


  对于风险资产的处置,在农业部有关负责人看来,如果我国实现了农地“三权分离”,经营权抵押给金融机构或其他债权人,并不影响承包农户和集体的土地承包关系。经营者到期不能偿还抵押债务,金融机构或其他债权人也不能取得承包方的地位,只能是以土地经营获得的农产品(7.69, -0.09, -1.16%)收入或地租收入优先受偿。


  但实际情况是,单纯的经营权抵押在现实中却很难实现。对此,邮储银行计划了一套风险资产处置方案。“由于这项贷款业务的农地经营权并不是真正的抵押,而仅仅是担保,因此,银行不得通过法院来处置不良资产,而是只能提前与农户私下达成协议,如果因经营状况无法改善,长期难以偿还贷款,那么银行就将土地经营权在当地农村产权交易中心进行转让,通过转让得到的租金来偿还银行贷款。这其实是防控风险的无奈之举。”邮储银行内部人士称。


  目前,国内商业银行贷款的信用体系是建立在抵押、担保的基础上。“由于中国特殊的所有权制度,中小企业和农民没有土地等资产的所有权,而没有这些资产的所有权作为质押,任何银行都很难对其进行放贷,信用体系的严重不对等,使银行自然更加倾向于为国企贷款或为其证券做担保,‘三农’的金融支持一直比较边缘化。”央行研究局研究员邹平座在接受《经济参考报》记者采访时表示。


  据介绍,邮储银行所开展的土地经营权抵押贷款合同期限为1年,利率在基准利率的基础上上浮程度和小微企业贷款利率相当。“对于贷款资质,我们会考虑借款人的担保物和经营状况,先由评估公司对借款人的土地和经营进行评估,然后我们根据其测评的价值综合拟定一个授信额度。如果该借款人信用状况一直比较好,第二年我们就可以给这样的老客户追加5万的纯信用贷款授信。”杜昆介绍称。


  在贷款申请的流程上,借款人需要准备的资料包括土地承包经营权合同,村民代表表决同意的证明以及镇政府同意的证明。“放贷周期慢的话为15个工作日,如果客户资料比较齐全,快的话为10个工作日。不过,也有部分申请贷款的农户因手续材料难办而‘半途而废’。”杜昆说。

 


  从制度层面看,业内人士认为,对农地经营权抵押贷款而言,目前仍有两大制度性难题并未破解。一是全国性的土地确权登记仍未完成。很多地区还没有确权颁证,土地对应权属关系还不确定,农民在向金融机构办理经营权抵押时缺乏有效证件以便操作。二是我国现行的法律法规中,尚存在与土地经营权抵押贷款相抵触的条款。其中最重要的一条为1995年实行的《担保法》第三十七条规定,“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”不得抵押。


  一位银行业内人士对《经济参考报》记者透露,虽然央行和银监会都明确表态希望推进农村土地经营权抵押贷款试点,但基于有关法律障碍,很多地区都难以实施这项贷款业务。“北京地区目前除了平谷在试点,其他区域也还没有展开。四川省也在试点,由地方政府出面找担保公司来做信用担保,但这种模式也很难大规模复制。现在金融机构和政府都希望修法和各项细则进一步落地。”该人士称。


  “从2012年开始,北京银监局来我行对土地经营权抵押贷款业务做过多次调研,并且给银监会写过汇报,银监会也很支持农村产权融资的创新,希望能呼吁配套的相关法律尽快修改落地。另外,监管层最好能对‘三农’贷款再提供一些政策倾斜,比如单独批给银行一笔‘三农’的信贷额度等,以便于这些新融资业务迅速铺开。”杜昆表示。

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